(株)ベイスのブログ

福岡県の不動産業者のブログです。主に競売や売買を取り扱ってます。

(競売)じゃあ(ヌ)ってなんだよ

前回に引き続いて競売事件番号にあります符号について書いていきます。

今回は「ヌ」です。強制競売。問題はこっち。

 

 

金銭債権を争った裁判判決にて債務名義を得て、相手不動産を競売にかけることです。

 

 

日本語で説明しろやと思った方の為に分かりやすく例にしますと、

 

借金を返してくれない人に業を煮やしたので、裁判所に訴えます。裁判所は借金があることを確認すると、「返しなさいね,さもなくば無理くり返させるよ?」といった内容の判決を出します。

この判決のことを債務名義と言います。

 

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債務名義があれば、資産を差し押さえて借金分を徴収できます。資産のなかには家や土地もあるでしょう。それをお金に換えて返させようとするのが(ヌ)強制競売です。

 

 

 

さて。

債務者は「絶対に俺は金を返さない、借金なんてない、家は絶対に渡さない」と言い続けた方です。

裁判というのはおおよそが心をすり減らしていくものです。そんなつらい出来事を何か月、何年も続けてきた方々のため、ハートがものっそい硬い人が多く、引渡しの際に苦労するケースが多いです。

 

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(ハートの硬さに定評がありそうな債務者近影)

 

競売不動産は落札したら、裁判所が登記まで行います。

しかし法的に引き渡してくれても、実体的に引き渡してくれません。

 

「私の家やけんカギをくれ」とものっそいハートの人に言いに行かなきゃならんのです。

 

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(手を伸ばしたらロックンロールが始まりそうな債務者近影)

 

ものっそいハートな方のなかには居座る方ももちろんいらっしゃいます。

しかも森友学園で最近話題になった瑕疵担保責任がないんです。居座ってる人が家を傷つけても、弁償してもらうことはできないのです。だから、こちらも慎重に動かざるを得ない。個人的に競売で一番神経を使うのは落札ではなく、ここからだと思います。

 

話し合いを持ち、いくらかの金額を退去代として渡し、出て行っててもらうのが一般的です。

 

引渡しに応じてくれない場合は強制執行(国家権力で部屋を完全に空き家にする、入居者も強制退去させること)を裁判所にお願いすることになるんですが、これがまぁお金がかかります。

 強制執行の代金も落札者が負担します。債務者にあとから請求できますが、お金ないでしょうし、取れるケースは少ないです。

 

裁判所が引越業者に短い時間で終わらせるようお願いするので、人数を多めに雇うことになって割高です。

カギをかけているはずなので鍵業者も連れていきます。

開けようが開けまいが時間を使って来てもらうので、人件費が発生しています。もちろん強制執行を指揮する執行官にも払わないといけません。

話し合いより、はるかに負担がかかります。

 

 

 

もう一点は気持ちの問題です。

無理やり家を追い出されたという印象を持つ占有者も居るでしょう。

逆に無理やり追い出されたと恨みを持たれているのではないかと、不安に思う落札者も居るでしょう。

 後腐れなく話し合いで済ませたいものです。

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とは言いつつ、強制執行が落札者の負担額が多いということを、占有者は大体知ってるんですよねー。

だから引渡す際の引越代をつり上げるため、出来るだけ長引かそうとする方も居るようで・・・・

 

 

そういう人にはさっさと強制執行の申し立てをかましたほうが良いようです。

 

負担が多いなんて言ってられません。話し合いで上位に立とうとされるのは仕方のないことです、だからこちらも上位に立とうとするのも当然のことです。

強制執行が断行されますと、部屋の中にあるものすべてが外に出され、占有者も退去させられます。その物は裁判所で預かり、取りに来なければ処分されます。

 

しかも強制執行断行は話し合いが決裂したことを意味しますので、占有者に一銭も入りません。着の身着のまま出ていくことになります。葉っぱ一枚あればいい人以外は厳しいでしょう。

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それでは本日のピックアップです

競売物件北九州市八幡西区プレスト西川頭(マンション2棟もの)

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九州国際大学近くの物件です。

入居率も現況調査報告書作成時点で良いように見受けられます。

ご不明な点ございましたら、お問い合わせくださいませ。

 

それではまた次回。

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(競売)事件番号の「ケ」ってなに?

ごきげんよう、ベイスの野田です。

 

昨日、用があったので、福岡県大牟田市まで行ってまいりました。

そう、あの若い子に大人気スポットである三池炭鉱や大スター真弓AKINOBUを輩出した誰もが知る地です。

 

JR駅側から降りたらビックリ!ここはタイムズスクエアかと思いました!

 

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 限界ですたい。

炭鉱事業の衰退により、大牟田は激しく過疎化しました。高齢者の割合が非常に大きく、周辺施設も北部にくらべると少ないです。

激しいのは終わりました。今は緩やかに衰退していってます。

 

 

しかし、いいですよね、こういう感じ。私好きです。嫌いな街自体ほぼないんですが。

街並みをみると時代の隆盛沈下が見て取れるといいますか、歴史がそのまま目に飛び込んできてくれます。TVを見てるような、ドラマのような、映画のような。風や匂い、音を伴って教えてくれます。

 

次の機会があれば博物館に行ってみます。

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西鉄大牟田線とJR線をつなぐ大牟田駅連絡橋。いい味出してます。)

 

 

 

 

競売には事件番号という、識別番号があります。

 

福岡地方裁判所本庁「平成〇年(△)◇号」

 

といったものです。〇には年数、◇には番号数です。

△なんですが、競売では2パターンしかありません。

「ケ」か「ヌ」です。

 

 

「ケ」・・・担保不動産競売

「ヌ」・・・強制競売

おおまかに言うとこうです。

 

負担する時間と金額にかかわりがあるので、非常に重要な情報です。

 

 

 

ではどういうことか、詳しくいきましょう、それでは「ケ」担保不動産競売から。

 

不動産を購入する際、大体の方がローンを組むでしょう。そのローンの際に、購入する不動産に担保を設定します。「ローン払えなかったらその不動産をお金に換えて返してもらいますけんよろしく」ということです。

 

ローン組んだはいいものの払ってくんない返す見込みもないという人は、ローン担当に不動産を売るようお話したあと、一般流通市場での買い手を探し回られます。(任意売却)

 

このお金に換える行為の最終手段が(ケ)競売です。

売りに出したはいいものの、買い手が見つからん、または悪い条件で買い叩かれそう、だったらしゃーないお国に競売でお金に換えてもらおうというわけです。

 

 

債務者はおよそ半年前には競売になることを知っています。宝くじを当てるといった奇跡が無いと自分の家ではなくなることを知ってるのです。

言い換えますと、覚悟する時間があります。

 

 

債務者が引渡しの際の話し合いに応じる可能性が、もう一つの事件番号符号(ヌ)より高いです。数もこちらの方が多いですし、競売にご自身のみで参加されようという方は(ケ)をおすすめしています。

 

 

しかし、惚れに惚れ込んで、絶対に落としたい物件でしたら業者に頼んでしっかり調査した方が良いでしょうね。ほら、うちとかベイスとか株式会社ベイスとか。

業者は相場だけでなく、その物件が再建築・修繕するための法的基準を満たしてるか、事件などが起きたのではないかなど、入札前に報告します。

 

より安全に取得されたい場合、ぜひ一考だけでもしてみてください。

競売不動産における売却基準価額についての注意

ごきげんよう、ベイスの野田です。

 

先日開札日でしたので、裁判所にお邪魔してきました。

福岡地方裁判所は別館4階に会場を設置し、そこで執行官が口頭で公示していきます。

公示は10時40分ぐらいですので、大体いつも10時30分位に着席します。

 

 

もっと早く行かないの?だいじょうぶ?と思われた方、

 

 

余裕です、誰も居ません。むしろ一番乗りです。

15分前に来てしまったら前人未到レコードタイムなんじゃないかと執行官が慄くと思います。ビックリさせることは無作法なのでこれくらいがいいのです。

 

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大体いっつもこんな気分で会場入りしてます。

 

 

 

さて今回、福岡県は宗像にあります神湊リゾートマンションが、305万の値で落札されました。

福岡地方裁判所 事件番号;平成28年(ケ)183号です。裁判所HPであるBITで見れます。

ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト

(直リンクが弾かれるのでお手数ですが、検索してみてください。)

 

 

見て頂いたらわかるんですが、売却基準価額が10万円。プレステ4とTV買うくらいの値段ですね!

やりましたねみなさん!10万で住めますよ!

 

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まー残念ながら現実はそんなこと許してくれません。

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 不動産の「安かろう」は「悪かろう」なんです。

 

まず中の絨毯はカビだらけ、かべも黒ずみ放題、ほかにも何か老朽化が進んでいると思いますので、修繕費がかかるでしょう。

 

 

 

さらに管理費などの滞納もしてらっしゃってるようでして。

 

その額なんと約100万。

これは落札者が払わないといけません。

 

なんでよ!と言われましても法律でそげんなっとるとです。

 

 

さらに修繕積立金がそんなに溜まってないだろうから大規模修繕の際、特別負担金を請求される心配があります(って社長が言ってました)

 

 

 

今回の落札額は305万円。

今回の裁判所が依頼した不動産鑑定士の評価額は、競売市場減額と管理費等の滞納額を考慮しなかったときにこの額になります。つまり、一般流通価格に近い額。

 

(ご参考までに前回売却基準価額について述べたリンクを置かせていただきます。)

basekeibai.hatenablog.com

 

 

管理費等の滞納額と修繕費を足すと115万以上まだかかるとおもいますので、負担は400万を軽く超えるはずです。

 

 

大丈夫なんでしょうか・・・数字の打ち間違えなのでしょうか・・・

とりあえず売却基準価額の5分の1である、2万円を取られますが辞退できます(買受申出保証額)

 

「状況は分かってる、是が非でも落としたい!ちゃんとその価値があると知っている!」と、この物件に惚れ込んでの入札であればよいのですが・・・・

 

 

数字の打ち間違えは競売でよくあるようです、この話は次回にしましょうか。

 

まとめ

1、中の状況を把握し、修繕が必要なのか確認する。

2、管理費等の滞納額は落札者が支払わなければならない。

3、そのほか、かかる額を精査する。

 

 

それでは本日のピックアップです。

競売物件久留米市南薫西町アパート一棟もの

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売却基準価額 13,410,000円

櫛原駅まで徒歩で行けます。現在8戸中4戸が賃貸中です。

 

賃貸物件お探しの方、ご連絡くださいませ。

 

また福岡、佐賀、大分などの競売物件のお問い合わせもお待ちしております。

それではまた次回。

 

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(賃貸)初期費用の保証料って何?という方へ。

ごきげんよう、ベイスの野田です。

 

 

初期費用って高いですよね。

敷金に礼金、消毒代、鍵交換代、保険代にとなんやかんやと膨れ上がって数十万。さらに引っ越し費用もあるのでうんざりします。

 

さて、

福岡で部屋を借りる際、初期費用に「保証料」という項目があります。

 

お客様より「これって何なの?」という質問を、というか「保証しなくていいよ外せよ盛ってるだろぼったくるんじゃないよ」という詰問を日常的に頂きます。あくどいとイメージが悪いこともある不動産屋さんですが、全然盛ってません。

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f:id:basekeibai:20170322153417j:plain(笑)

 

 

何を保証してるのかというと、オーナーさんが入居者さんからもらう家賃です。

 

オーナーさんは入居者さんから家を貸す代わりに、家賃を貰います。家賃は収入、それでご飯を食べるわけです。

 

 

しかし、残念なことに中には家賃を滞納してしまう方も居るのが事実です。その分オーナーさんは収入がなくなり、もしもローンで建物を買ってたりすると、支払いが滞った場合、銀行の信用が無くなりえげつないことになる可能性があります。

 

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それを防ぐのが保証会社です。

 

保証会社は支払いが滞った人の代わりに家賃分の金額をオーナーに支払います。そしてオーナーの代わりに入居者へ家賃を請求します。

 

 

 

これが不動産における保証のしくみです。

 

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保証における初期費用は大体総月額の8割か5割ほどかかってしまいます。

 

払いたくない方、お気持ちお察しします。お金はとても大事。みなさんお金、好きでしょう?私は樋口一葉がお札になってから、アイドル並みにかわいいと思うようになりました

 

しかしもうあきらめてください。だって付けるのが当たり前なんだもの。付けないと物件探しはかなり限られてきます。希望条件の物件に住む可能性がかなり低くなります。

 

 

いや俺は縛られたくない!自由を愛する雲!という方は福岡でのお部屋探しは向いてないです。雲なんだから空に住みましょう。応援しております。

 

 

 

それでは本日のピックアップです。

 

競売物件東区松田三丁目サングレート箱崎公園東

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売却基準価額 8,520,000円 買受可能価額 6,816,000円

 

駅も近く、スーパーは目の前。3LDK。

 

今現在賃貸中です。6か月後の引渡しとなります。

 

ご質問等お待ちしております。

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今の時期、不動産屋さんが部屋を借りに来たお客さまに「物件が無い」って言っちゃうこと

ごきげんよう、ベイスの野田です。

 

私の賃貸営業期間も残すところあと半月、約6日間となりました。良い体験をさせて頂いております。出向先のみなさま、ありがとうございます、あともう少々お付き合いお願いします。

 

 

さて

 

お部屋を探してるお客様がこの時期に不動産屋さんに大体言われるらしい言葉があります。

 

 

「物件がなかです。無くなってしまうとです。明日埋まってしまうとです」

 

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これです。

 

 

えーと。

 

 

相場に沿った条件であれば大体違います。

建物がそもそもないエリアじゃなければ、その言い方は変じゃなかろうかと前から思ってました。

 

ワンパターンにずーっとこれを言う人も居るみたいなんですけど、この言い方って誤解されるんじゃないでしょうか。

 

 

物件はあります。あるんですが、①「特定された物件で紹介できる」②「内覧できる、中が見れる」物件がないのです。

 

 

 

①「良い」と思った物件が市場に情報が出ると、不動産屋さんは今いるお客様にすぐにご連絡します。一社の不動産屋さんではなく、何十社もです。物件の情報が知れ渡ることになりますので、良いモノはすぐ埋まってしまうでしょう。

 

ただですね、

 

この時期部屋を変えたい人が多いということは、出ていきたい人も多いということです。

 

お部屋がすぐに埋まりはするが、空きも出てくる時期であるということなんです。

 

別に物件が無くなることはありません。あなたが外に出て、周りを見まわしたらそこら中にマンション、アパート、建物ありますよね?ゴジラとか、ギドラでも出ました?

 

なので、ご希望である特定の物件は一定の期間経つと埋まる可能性があります。が、しかし他の物件が出てくるのでそこから選べます。ご希望のレベルと同じかどうかは不確定ですが、選ぶことが出来ないというほど絶対数が減ることはありません。建物自体が少ないエリアの場合は別ですが。

 

埋まっちゃったらほかに行きましょう。不動産屋さんはまた一生懸命探します。

 

 

②お部屋探しをされてる方、今現在家にお住まいになってると思います。

 

あなたが出て行ったあとそのお部屋はどうなるかといえば、誰かが住むでしょう。

その誰かが4月に引っ越したいので、中が見たいと言ってきたとしてあなたは見せますでしょうか?

私なら断固として拒否します。

中には「良いよ。全部見て行ってくれ、隠し事はしない主義なんだ」と言ってのけるダンディな方もいらっしゃるでしょうが、大半の方は断るでしょう。

 

 

梅の花も散ってきたこの3月中旬、どっこもかしこもそんな状況だと思ってください。

 

 

物件を紹介できるのですが、中を見てご確認していただくことができないのです。

 

住むイメージが一番わきやすいのは見てもらうことですので、内覧は成約していただく為に一番といっても過言ではない手段です。

住んでもらった時に初めて、部屋を見るというのは私どもも非常に心苦しい。こんなハズじゃなかったと言われても、オーナーさん、内装業者さん、鍵業者さん、管理業者さんなどいろんな方々やお金が動いてしまった後に、そこからまた交渉に入るということになります。

上記の理由により、不動産屋さんは「内覧できる空き物件」を中心にオススメしていきます。

 

その空き物件が少ないのです。

 

 

 

 

「条件に沿う物件がまだ入居中で中が見れない・・・・空き物件も1件くらいしかない・・・あぁ・・・

 

 

物件が無い

 

って言っちゃってるんだろうと思います。

 

 

 

物件を紹介させて頂いて、なぁ野田ちゃんまだあるんやろう?と言われることがありますが、僕は大体、

「ありますよ!ただ中が見れないんですよね・・・」と答えてます。

 

 

「んじゃ見れるようになったら教えてね!」と言われましても、中を見ずに写真だけで決める方も多くなるので、結局他の方が申込みを入れちゃいましたなんてことも多々あります。

「えーじゃあこの前、中を見た物件でいいよ」と言われても、もうそっちも申し込みが入ってた。またイチから探さなければいけないし、中を見に行く時間を作らなくてはいけない、

悪循環です。

 

 

日数が経つと今の賃貸市場は入れ変わりが激しいのでまた様相が変わります。部屋を見たタイミングでその時に一番良かったもので決めるしかないのが現状です。

 

不動産屋さんはいいお部屋を紹介しようと頑張ります。そうじゃないと信用していただけないからです。信用していただけないとお金はもらえません。

 

信用を頂けるよう、お客様の条件での物件事情などを的確に話せるようになりたいものですね。勉強せねば。

 

 

その時に条件に沿った最高の物件を提案できるよう、あと半月頑張らせてもらいます。

 

 

 

 

さて、本日は競売公示日です。

今回は戸建てが多いですね!ピックアップはこちら

 

競売物件大野城市平野台四丁目戸建て

売却基準価額 ;1123万円

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5DK物件

戸建ては最近人気のようですね。

 

お問い合わせお待ちしております。

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