(株)ベイスのブログ

福岡県の不動産業者のブログです。主に競売や売買を取り扱ってます。

~競売~敷地利用権にご注意

 

ごきげんよう、ベイスの野田です

 

 

競売物件はさまざまな内容の物件が出てきます。

 

3階建てエレベータ付き物件や、床面積500㎡を超える大豪邸。超高層マンションに、駅

近メゾネットタイプ4LDKなどなど。

 

 

しかし、分かりずらい内容の物件が出るのもよくあることです。

 

 

 敷地利用権が怪しい物件も一つの例です。

 

 

 

 

 

8月1日現在、敷地利用権に注意が必要な事例としてピッタリものが出ています。 

(対象物件の詳しい情報が欲しい方は、個別にお伝えしますのでご連絡ください)

 

対象物件はなんと戸建8棟。共同住宅としての利用を含めると戸数17戸もあり、賃貸での入居率もかなり良い。

 

しかも1000万未満の売却基準価額。こら行くっきゃねぇ!!

 

 

と思われる方、非常に申し訳ないのですが今回は見送った方が良いかもしれません。

建物だけの競売物件。土地が無い。

建物ののみが競売にかけられているため、落札できたとしても利用できるかが重要です。

それが今回この物件、「利用できない」と明記されてます。

 

土地所有者の債務名義で(ヌ)競売が行われていると思われます。

 

情報を見るに、数年前、建物所有者は地代を払っていないため土地所有者は訴えを起こし、裁判所より地代を払う旨の判決が下っています。

 

つまり、「建物を利用する権利があなたにはありません」という判決も出てるわけです。

 

それからも支払う様子が見られないため、競売での解決を図ったとみています。

 

 

このような土地と建物が別所有者のものだったという場合は、気を付けなければなりません。

 

 

ス〇ルくんの例

用語が多くなりましたので画像を交えて説明いたします。

 

 

ある日、競売情報を見ていたス〇ルくんは運命の出会いを果たします。

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その名もキ〇肉ハウス。

 

一目見たときから恋に落ちてしまい、ぜひ落札したいと考えます。

 

王の権力を存分に使い、ス〇ルくんはキ〇肉ハウスを落札します。

 

引渡しも無事済ませ、部下の苦労を屁をこいて労ったス〇ルくんは、意気揚々と物件に向かいます。

 

しかし、現地には恐ろしい事実が待っていました。

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なんとキ〇肉ハウスはサンシャ〇ンの上に建てられていたのです。

 

 

 

サンシャ〇ンは言いました。「グォッフォッフォッフォ」

 

「なに!?

 

すまないがこの家を使用するには自分の許可が要る、それは裁判所が決めたことだから覆せない。引く訳にはいかないんだ。分かってくれ。

 

そう言いたいんだね!」ということと筆者がダレてきたことをス〇ルくんはマッハで理解しました。

 

 ~ここまで~

ざっくり言えばこうなります。

 

 

サンシャ〇ンの許可が無ければハウスの使用ができません。

判決も出ていますし、もしも落札したとしてもサンシャ〇ンと話し合いで円満な解決方法を探らなければなりません。

f:id:basekeibai:20170731184226j:plainほら!笑って!

 

 

しかし今回の事例の場合、かなり厳しいんじゃなかろうかと予測してます。

2回目の競売

競売物件情報には期間入札(2回目)ということが書かれていることがあります。

今回の事例もそうであり、文字通り、競売入札を行うことが2回目であることを示します。

 

以前の落札額は約3900万のようです。

売却基準価額の約5倍以上をかけて入札されるということは、それほど期待を持っていたことが伺えます。
しかしなんらかのネガティブな点があったため取下げられ、そしてまた競売にかけられているという状況でしょう。

 

おそらくそのネガティブな点は、建物を利用することを土地所有者が認めなかったのではないかと推測されます。

 

 

 

 

もちろん、1回目の落札した方が入札額の間違いなどで、取下げを行った可能性はあります。しかし間違いがそうそう起きるとは思えません。

 

さらに。

落札したとしても、敷地利用権なく建物を所有しているため、建物を取り壊す羽目になるかもしれません。

 

大金ハタいて解体させられるという高度過ぎるドMプレーは、庶民の私としてはおすすめしません。

 

 

 

 

 

まとめ

競売でも、劇的に安いものには理由があります。今回の例であれ、マンションであれば管理費等の滞納が異常な数字だったなどさまざまな理由が隠されています。

 

金額や写真だけではなく、権利などの情報を精査する必要があります。

 

 

 

 

 

内覧はほぼ不可能な競売物件、入念な調査と専門的な知識が必要です。

競売にご興味をお持ちの方、ぜひ弊社へご連絡をお願いします。

1回目に落札された方が調査しなかったというわけではありません。入札する金額が大きいので、それほどの覚悟を込める方が調査を怠るとは思えないからです。)

 

 

それではまた次回。

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